Prawo Budowlane

Normy prawne, orzecznictwo, wzory dokumentów

Pozwolenie na budowę

Kiedy można rozpocząć budowę?

Zgodnie z prawem wszystko ma swój czas

Dla inwestora nie rzadko kluczowym elementem procesu inwestycji budowlanej jest CZAS. Najchętniej już w momencie zapewnienia środków finansowych i wybrania czaswykonawcy rozpocząłby roboty budowlane. Tu niestety Prawo Budowlane ma swoje wymogi, które muszą być spełnione, inaczej grozi konsekwencjami …

Obiekty na zgłoszenie
Tu akurat sprawa jest dość prosta. Inwestor sam wskazuje kiedy zamierza rozpocząć inwestycję zgodnie z dyspozycją art. 30 ust. 2 PrBud. Kluczowa regulacja znajduje się natomiast w art. 30 ust. 5 PrBud. Mianowicie, jeżeli w terminie 30 dni od momentu doręczenia do organu naszego zgłoszenia nie zostanie nam doręczona żadna korespondencja wymagająca działania inwestora (wezwanie do uzupełnienia braków, sprzeciw, decyzja nakładająca obowiązek uzyskania pozwolenia), od momentu wskazanego we wniosku możemy realizować inwestycje.

Żadne dodatkowe działania poza samym zgłoszeniem do organu ze strony inwestora nie są wymagane.

Obiekty wymagające pozwolenia na budowę
Norma art. 28 ust. 1 PrBud wprost stanowi, iż roboty budowlane można rozpocząć dopiero, kiedy decyzja w sprawie pozwolenia na budowę stanie się ostateczna. Co to jest decyzja ostateczna i czym różni się od decyzji prawomocnej postaram się wyjaśnić w najbliższym czasie. Warto w tym momencie pamiętać, o normie art. 41 ust. 1 PrBud, która stanowi, iż

„Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.”

Natomiast art. 41 ust. 2 precyzuje, iż

Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.”

Warto wskazać, iż z opinii doktryny i kilku orzeczeń judykatury, jako że ustawodawca nie zastosował zwrotu „w szczególności” jest to katalog zamknięty, nie mniej pojęcie „zagospodarowania terenu budowy” jest na tyle szerokie, że chyba daje wystarczający luz organom.
Czyli, jeżeli chcemy zabrać się za ogrodzenia naszego przyszłego placu budowy, zgodnie z Prawem Budowlanym powinniśmy mieć już w ręku pozwolenie na budowę. Inaczej konsekwencją, zgodnie z normą art. 31 ust. 4a PrBud, postępowanie w sprawie pozwolenia zostaje umorzone, gdyż mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

Pozwolenie to nie wszystko
Pozwolenie, pozwoleniem, ale jako swoisty relikt głębokiego nadzoru państwa nad poczynaniami obywatela, pozostał w Prawie Budowlanym jeszcze obowiązek dokonania zawiadomienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, iż w najbliższym czasie (nie krótszym niż 7 dni) zamierza przystąpić do wykonywania robót. Obecnie sankcja z tytułu braku zgłoszenia, może i nie jest bardzo dotkliwa (grzywna), ale mając nadgorliwy nadzór budowlany warto pamiętać:
„Przepis art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) wprawdzie nakłada na inwestora obowiązek zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych właściwy organ, jednakże niedopełnienie tego obowiązku w ogóle lub w terminie wyżej przewidzianym zagrożone jest jedynie sankcją karną, określoną w art. 93 Prawa budowlanego. Nie wywołuje natomiast bezpośrednio skutków prawnych w sferze oceny legalności rozpoczętej budowy. O tym przesądzać będzie spełnienie wymogu posiadania pozwolenia na budowę (zgłoszenia) oraz prowadzenie robót zgodnie z tym pozwoleniem (zgłoszeniem). Również brak wymaganych załączników zawiadomienia, wymienionych w ust. 4 art. 41, nie czyni zawiadomienia bezskutecznym. Zobowiązuje natomiast organ nadzoru budowlanego do żądania ich uzupełnienia i dopiero gdy inwestor, prawidłowo wezwany, tego nie uczyni, rodzi skutki, o których mowa w art. 93 Prawa budowlanego.”
(II SA/Wr 195/08 – wyrok WSA Wrocław z dnia 16-10-2008)

Obszar oddziaływania obiektu (I)

oddzialywanie obiektuJednym z najczęściej występujących problemów interpretacyjnych na gruncie Prawa Budowlanego jest pojęcie obszaru oddziaływania obiektu.
art. 3 pkt 20 Prawa Budowlanego stanowi, iż

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

Istotą pojęcia obszaru oddziaływania obiektu, będzie prawidłowe określenie stron postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę, gdyż art. 28 ust. Prawa Budowlanego mówi nam

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Dlaczego prawidłowe określenie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę ma znaczenie?
Tylko podmiot, który ma przymiot strony w danym postępowaniu może zapoznawać się z aktami sprawy, żądać od organu ustosunkowania się do wnoszonych pism i wniosków, brać udział w czynnościach przedsiębranych przez urząd, a nade wszystko odwołać się od wydanej decyzji bądź zaskarżyć ją do sądu administracyjnego. Jak łatwo zauważyć, podmiot który może zaskarżać rozstrzygnięcia organów, może spowodować znaczące wydłużenie w czasie wydania decyzji.

Warto przy określaniu obszaru oddziaływania obiektu pamiętać, iż błędne ustalenie katalogu stron (tzn. z pominięciem choć jednego podmiotu mającego przymiot strony), też niesie dla inwestora zagrożenie. Przede wszystkim decyzja o pozwoleniu na budowę, nawet jeżeli stała się ostateczna, ale w trakcie postępowania był zbyt wąsko określony katalog stron, podlega wzruszeniu w trybie postępowań nadzwyczajnych (postępowanie wznowieniowe lub postępowanie w sprawie nieważności decyzji).

Warto tym samym dopilnować, aby organ wydający pozwolenie na budowę prawidłowo określił obszar oddziaływania obiektu, a tym samym ustalił katalog stron, już na początku postępowania. Pozwoli to inwestorowi uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości.

Anna Dybka © 2012-2014