Prawo Budowlane

Normy prawne, orzecznictwo, wzory dokumentów

Nawiezienie kruszywa i jego ubicie to już utwardzenie grunt

utwardzenie gruntuW ostatnim czasie pojawiło się dość kontrowersyjne stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w zakresie interpretacji normy art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa Budowlanego, a mianowicie:
Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;

Wyrok WSA w Warszawie (VII SA/Wa 885/14)

WSA stwierdził w swoim wyroku z dnia 30 października 2014 r. (VII SA/Wa 885/14), iż

Nawiezienie destruktu asfaltowego na działkach budowlanych i jego ubicie świadczy o utwardzeniu gruntu. Stosownie do art. 29 ust. 2 pkt 5 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1632 ze zm.), utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych wymaga dokonania zgłoszenia. Przepis ten nie zawiera w swej treści jakichkolwiek ograniczeń – ani co do powierzchni utwardzonej, ani w jaki sposób ma być wykonane utwardzenie działki, ani tym bardzie, jakim celom może ono służyć.

Takie stanowisko sądu, o ile utrzyma się w kolejnych orzeczeniach, może dość mocno zmienić praktykę budowlaną. Warto wspomnieć, iż w praktyce bardzo mocno była akcentowana konieczność jakiegoś trwałego połączenia pomiędzy gruntem a utwardzeniem.

Dotychczasowe podejście sądów

Dobrym zobrazowaniem dotychczasowego podejścia jest m.in. wyrok WSA w Lublinie z dnia 26 lutego 2008 r. (II SA/Lu 840/07)

Przez utwardzenie gruntu należy rozumieć taki efekt działań, który doprowadza do trwałej zmiany charakteru podłoża, polega na połączeniu z podłożem materiału utwardzającego w sposób na tyle trwały, że skutek utwardzenia nie podlega usunięciu w efekcie zwykłego korzystania z takiego podłoża. Jakkolwiek zatem utwardzenie może ulegać zniszczeniu, wymagać napraw czy poddawać się rozbiórce, to ta ostatnia winna być efektem celowo podjętych działań, a nie zwykłego korzystania z dokonanego utwardzenia.

Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na akcentowany w wyroku WSA w Lublinie element trwałości dokonanej zmiany. Wydaje się, iż samo rozsypanie tłucznia i jego ubicie, ciężko uznać za trwałe połączenie z gruntem. Taka konstrukcja będzie podlegać degradacji w sposób samoczynny w wyniku ruchu pojazdów po niej czy też czynników atmosferycznych (np. podmywanie). Ironizując, można by się zastanowić czy wysypanie kory pod krzewy iglaste i jej udeptanie nie będzie już stanowiło utwardzenia.

Ryzyka nowej interpretacji sądowej

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 października 2014 r. (VII SA/Wa 885/14) niesie za sobą sporą dozę niepewności, odnośnie dalszego kierunku interpretacji art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa Budowlanego. Prawo Budowlane swoim zakresem i tak obejmuje już sporą grupę czynności, pytanie czy obłożenie wymogami formalnymi kolejnych zdarzeń nie spowoduje nadmiaru formalizmu w zakresie prostych prac okołobudowlanych.

Szkolenia & Warsztaty (I)

Koniec roku to zawsze dość intensywny okres pod kątem szkoleń i warsztatów. W ostatnich latach średnio miałem okazję przeprowadzać prawie po 500 godzin szkoleniowych rocznie. Patrząc na najbliższe miesiące, ten rok zapowiada się podobnie. semperW najbliższym czasie w ramach szkoleń organizowanych przez firmę COSiK Semper będę miał przyjemność poprowadzić:

Prawo Budowlane: Realizacja procesu inwestycyjnego zgodnie z obowiązującymi przepisami
2-dniowe warsztaty praktyczne

ABC Prawa Budowlanego – Kompendium obowiązujących przepisów dla początkujących
3-dniowe szkolenie praktyczne

Specjalista ds. realizacji procesu inwestycyjnego zgodnie z prawem budowlanym
3-dniowe warsztaty praktyczne

Prawo budowlane i planowanie przestrzenne – aspekty prawne i praktyczne prowadzenia inwestycji budowlanych
Jak krok po kroku przygotować roboty budowlane przy obiekcie budowlanym?
2-dniowe szkolenie

Planowanie przestrzenne w procesie inwestycyjnym
2-dniowe warsztaty praktyczne

Zainteresowanych zapraszam na wolne terminy.

Nowelizacja Prawa Budowlanego (I)

podpisNowelizacja Prawa Budowlanego już w Sejmie RP
Prawo Budowlane nie jest może najczęściej zmienianym aktem prawnym (ciężko dorównać ilości wniosków i uchwalonych zmian do takich ustaw jak ustawa o VAT czy też Kodeks Postępowania Cywilnego), ale jednak co pewien czas zmiany dotykają również jego. Kilka ostatnich lat nie przyniosło rewolucyjnych zmian, ale po szumnych zapowiedziach Ministerstwa Infrastruktury, ma się to zmienić. Obecnie po dość długich konsultacjach społecznych projekt nowelizacji Prawa Budowlanego trafił wreszcie do Sejmu RP i może być dalej procedowany.

Postępy prac legislacyjnych
Bieżące postępy można śledzić na stronie Rządowego Centrum Legislacji

http://legislacja.rcl.gov.pl/lista/2/projekt/206332

natomiast wersja skierowana pod obrady Sejmu do pobrania TUTAJ ze strony RCL.

Procedowanie zmiany są częścią obietnic wyborczych upraszczania procedur administracyjnych, jak również wynikiem dążenia do poprawiania miejsca Polski w rankingach (skoro tylko domy jednorodzinne i hale magazynowe są brane pod uwagę, to główna uwaga legislatorów skupiła się na tych elementach). Patrząc na część proponowanych zapisów legislatorzy chcą zerwać z kilkoma ugruntowanymi spojrzeniami sądownictwa na wątpliwości, które już większość praktyków uznała za gorzej lepiej rozwiązane, ale ustabilizowane w orzecznictwie, co też miało swoją wartość.

Co się zmieni w ramach nowelizacji
Najbliższym czasie postaram się wskazać kilka co bardziej istotnych punktów, jakie są nam szykowane. A tymczasem zapraszam do lektury projektu, który po uczestnictwie w fazie konsultacji, uważam, że będzie ogłoszony wielkim sukcesem bliżej wyborów parlamentarnych, ale na tyle ich blisko, aby gro wyborców nie zorientowało się, że rzekome ułatwienia w budowie domów będą dotyczyć jedynie bardzo wąskiej grupy inwestorów.

Dekret Bieruta – Nasza publikacja już w sprzedaży

dekret_bieuta_dekret_warszawskiW sprzedaży właśnie ukazał się komentarz w formie drukowanej mojego współautorstwa wydany przez LexisNexis dotyczący Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (czyli popularnie zwany Dekret Bieruta). Komentarz ukazał się w serii Komentarze Praktyczne, i nie ma co ukrywać, nie jest to łatwa i lekka lektura, tylko publikacja dla praktyków.

Zadaniem komentarz było przede wszystkim ukazanie jak największej ilości problemów, wraz ze wskazaniem metod postępowania oraz prezentacją linii orzeczniczych dotyczących omawianych zagadnień. Mieliśmy to szczęście, iż komentarz został napisany przez mnie jako doświadczonego praktyka w reprezentacji klientów (czyli od strony wnioskodawców) oraz przez kolegę Wojtka Białogłowskiego, który na całość problemu patrzy z perspektywy stołu sędziowskiego (na co dzień pracuje jako radca orzecznictwa w Trybunale Konstytucyjnym).

Choć tematyka komentarz dość luźno powiązana jest z Prawem Budowlanym, to dość ściśle z etapem poprzedzającym najczęściej cały proces inwestycyjny, a mianowicie z regulacją stanu prawnego nieruchomości na której będziemy posadawiać obiekt. Tym samym, przy niektórych inwestycjach zanim podpiszemy się pod Oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, musimy przejść szereg procedur klaryfikujących stan prawny nieruchomości.

Zainteresowanych tematyką regulacji stanu prawnego nieruchomości w najbliższym czasie mamy nadzieję, że będziemy mogli zaprosić do śledzenia i komentowania naszego nowego projektu

PrawoNieruchomosci.edu.pl

natomiast zainteresowanych publikacją zapraszamy do e-sklepu wydawnictwa LexisNexis.

Kiedy można rozpocząć budowę?

Zgodnie z prawem wszystko ma swój czas

Dla inwestora nie rzadko kluczowym elementem procesu inwestycji budowlanej jest CZAS. Najchętniej już w momencie zapewnienia środków finansowych i wybrania czaswykonawcy rozpocząłby roboty budowlane. Tu niestety Prawo Budowlane ma swoje wymogi, które muszą być spełnione, inaczej grozi konsekwencjami …

Obiekty na zgłoszenie
Tu akurat sprawa jest dość prosta. Inwestor sam wskazuje kiedy zamierza rozpocząć inwestycję zgodnie z dyspozycją art. 30 ust. 2 PrBud. Kluczowa regulacja znajduje się natomiast w art. 30 ust. 5 PrBud. Mianowicie, jeżeli w terminie 30 dni od momentu doręczenia do organu naszego zgłoszenia nie zostanie nam doręczona żadna korespondencja wymagająca działania inwestora (wezwanie do uzupełnienia braków, sprzeciw, decyzja nakładająca obowiązek uzyskania pozwolenia), od momentu wskazanego we wniosku możemy realizować inwestycje.

Żadne dodatkowe działania poza samym zgłoszeniem do organu ze strony inwestora nie są wymagane.

Obiekty wymagające pozwolenia na budowę
Norma art. 28 ust. 1 PrBud wprost stanowi, iż roboty budowlane można rozpocząć dopiero, kiedy decyzja w sprawie pozwolenia na budowę stanie się ostateczna. Co to jest decyzja ostateczna i czym różni się od decyzji prawomocnej postaram się wyjaśnić w najbliższym czasie. Warto w tym momencie pamiętać, o normie art. 41 ust. 1 PrBud, która stanowi, iż

„Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.”

Natomiast art. 41 ust. 2 precyzuje, iż

Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.”

Warto wskazać, iż z opinii doktryny i kilku orzeczeń judykatury, jako że ustawodawca nie zastosował zwrotu „w szczególności” jest to katalog zamknięty, nie mniej pojęcie „zagospodarowania terenu budowy” jest na tyle szerokie, że chyba daje wystarczający luz organom.
Czyli, jeżeli chcemy zabrać się za ogrodzenia naszego przyszłego placu budowy, zgodnie z Prawem Budowlanym powinniśmy mieć już w ręku pozwolenie na budowę. Inaczej konsekwencją, zgodnie z normą art. 31 ust. 4a PrBud, postępowanie w sprawie pozwolenia zostaje umorzone, gdyż mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

Pozwolenie to nie wszystko
Pozwolenie, pozwoleniem, ale jako swoisty relikt głębokiego nadzoru państwa nad poczynaniami obywatela, pozostał w Prawie Budowlanym jeszcze obowiązek dokonania zawiadomienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, iż w najbliższym czasie (nie krótszym niż 7 dni) zamierza przystąpić do wykonywania robót. Obecnie sankcja z tytułu braku zgłoszenia, może i nie jest bardzo dotkliwa (grzywna), ale mając nadgorliwy nadzór budowlany warto pamiętać:
„Przepis art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) wprawdzie nakłada na inwestora obowiązek zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych właściwy organ, jednakże niedopełnienie tego obowiązku w ogóle lub w terminie wyżej przewidzianym zagrożone jest jedynie sankcją karną, określoną w art. 93 Prawa budowlanego. Nie wywołuje natomiast bezpośrednio skutków prawnych w sferze oceny legalności rozpoczętej budowy. O tym przesądzać będzie spełnienie wymogu posiadania pozwolenia na budowę (zgłoszenia) oraz prowadzenie robót zgodnie z tym pozwoleniem (zgłoszeniem). Również brak wymaganych załączników zawiadomienia, wymienionych w ust. 4 art. 41, nie czyni zawiadomienia bezskutecznym. Zobowiązuje natomiast organ nadzoru budowlanego do żądania ich uzupełnienia i dopiero gdy inwestor, prawidłowo wezwany, tego nie uczyni, rodzi skutki, o których mowa w art. 93 Prawa budowlanego.”
(II SA/Wr 195/08 – wyrok WSA Wrocław z dnia 16-10-2008)

Anna Dybka © 2012-2014